À distinguer : le prêt et l’hypothèque
Lorsqu’une personne prend rendez-vous à la banque pour l’achat de sa première maison ou de son condo, elle dit qu’elle «prend une hypothèque», en référant au prêt que l’institution financière lui fera.
Par contre, le prêt monétaire et l’hypothèque sont deux choses à distinguer. En effet, un particulier ou une institution peut prêter une somme d’argent sans exiger d’hypothèque. Le prêteur prend toutefois un risque en remettant l’argent, car il n’est pas garanti d’être remboursé. Par ailleurs, la personne à qui il octroie le prêt a probablement d’autres créanciers, c’est-à-dire des personnes à qui l’on doit quelque chose. Cela fait en sorte que si elle se retrouve insolvable et que l’on doive vendre ses biens, tous ses créanciers devront se partager au pro rata ce qui reste de ses actifs, en laissant ainsi plusieurs les mains vides.
Alors, comment est-il possible pour le créancier d’avoir une meilleure garantie de remboursement? À travers l’hypothèque.
Qu’est-ce qu’une hypothèque?
L’hypothèque est, juridiquement, un droit sur votre bien. Elle confère à l’institution financière, par exemple, la possibilité d’être remboursée en priorité, avant vos autres créanciers dits «ordinaires», dans l’éventualité où votre maison serait vendue en justice si vous faites défaut dans vos paiements.
De plus, même si vous vendez votre maison à une autre personne, l’hypothèque suivra le bien, même si la propriété de l’immeuble passe à l’acheteur. C’est l’autre avantage que possède l’hypothèque.
En bref, si vous faites défaut dans le paiement de vos mensualités, votre institution financière prêteuse pourra, si elle détient une hypothèque sur votre bien, le reprendre pour ensuite le vendre et se rembourser sur le montant d’argent obtenu de la vente.
Est-ce qu’une hypothèque porte uniquement sur une maison?
Non. Une hypothèque peut être consentie sur différents biens, et non uniquement sur des immeubles. En effet, il est possible d’hypothéquer sa voiture ou d’autres types de véhicules routiers prévus par la loi et pour une entreprise d’hypothéquer tous les biens qui se trouvent dans son inventaire, par exemple.
Qui peut consentir une hypothèque?
Il existe de nombreuses restrictions prévues par la loi, notamment dans le Code civil du Québec, quant aux personnes qui peuvent consentir une hypothèque sur leur(s) bien(s).
Par contre, à l’intérieur de ces restrictions, une personne majeure, capable de contracter et qui est propriétaire de son bien peut consentir une hypothèque. De plus, l’hypothèque n’est pas forcément consentie à une institution financière; elle peut être consentie à une autre personne, physique ou morale.
D’ailleurs, les personnes morales, telles que les sociétés par actions ou autres types d’entreprises, peuvent également consentir des hypothèques sur leurs biens.
Attention : hypothèques légales
Il faut être vigilent car il n’existe pas que des hypothèques «conventionnelles», soit des hypothèques qui sont consenties par une personne en faveur d’une autre et décrites ci-haut. Il existe également des hypothèques dites «légales», c’est-à-dire qu’elles sont créées automatiquement, dans les situations spécifiques prévues par la loi, sans que le consentement du débiteur soit nécessaire.
On peut penser par exemple à l’hypothèque légale en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble, soit les entrepreneurs, sous-entrepreneurs, architectes, ingénieurs, fournisseurs de matériaux et ouvriers.
Il existe également l’hypothèque légale résultant d’un jugement, qui permet à la personne en faveur de qui un jugement octroyant un montant d’argent a été rendu, de créer une hypothèque sur certains biens de la personne condamnée à payer ce montant.
Attention : priorités
Outre les hypothèques conventionnelles et les hypothèques légales, il existe une autre catégorie de garanties ou «sûretés» qui permettent d’être remboursé avant d’autres. Celles-ci sont les priorités.
Les priorités sont, tout comme les hypothèques légales, créées automatiquement, sans le consentement du débiteur, dans les situations prévues par la loi. Elles se retrouvent toutefois au sommet de la pyramide, car elles permettent à la personne qui en détient une d’être remboursée avant même les créanciers détenant une hypothèque, qu’elle soit légale ou conventionnelle.
Le Code civil du Québec crée cinq priorités et les classe dans un ordre précis :
- Les frais de justice et toutes les dépenses faites dans l’intérêt commun;
- La créance du vendeur impayé pour le prix du meuble vendu à une personne physique qui n’exploite pas une entreprise;
- Les créances de ceux qui ont un droit de rétention sur un meuble, pourvu que ce droit subsiste;
- Les créances de l’État pour les sommes dues en vertu des lois fiscales;
- Les créances des municipalités et des commissions scolaires pour les impôts fonciers sur les immeubles qui y sont assujettis, de même que celles des municipalités, spécialement prévues par les lois qui leur sont applicables, pour les taxes autres que foncières sur les immeubles et les meubles en raison desquels ces taxes sont dues
Il est à noter que bien que ces priorités sont celles que l’on retrouve le plus souvent, certaines lois particulières en créent également, telle que la Loi sur les banques.
Est-il possible de savoir qui détient une hypothèque et sur quel bien?
Oui. Afin que les hypothèques puissent avoir leurs pleins effets, soit le droit d’être payé avant les créanciers ordinaires et celui de suivre le bien s’il est vendu ou transmis à une autre personne, elles doivent être publiées.
Elles sont publiées au Registre des droits réels et personnels mobiliers («RDPRM») si l’hypothèque porte sur un bien meuble, ou au Registre foncier si l’hypothèque porte sur un immeuble. Il est possible de consulter ces deux registres sur leurs sites Internet respectifs, moyennant certains frais.