Vous êtes un professionnel et êtes approchés par un client pour procéder en son nom à la vente de sa propriété et aux démarches préalables, par exemple à rechercher des acheteurs potentiels, à superviser les visites, à négocier le prix de vente et autres conditions?
Attention aux actes que vous accepterez ainsi d’accomplir, car la Cour d’appel du Québec a récemment confirmé que la Loi sur le courtage immobilier est une loi d’ordre public qui a préséance sur les règles du mandat prévues au Code civil du Québec.
Dans l’affaire Langlois c. Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec, rendue le 17 janvier 2014, la Cour a en effet confirmé la déclaration de culpabilité pénale d’un notaire qui avait accompli des actes de courtage immobilier, et ce, malgré la défense à l’effet qu’il en avait reçu le mandat exprès de la part de son client.
L’entente intervenue entre le notaire Langlois et son client prévoyait la fourniture de services tels : 1) la mise en marché de l’immeuble; 2) la réception et l’analyse des offres et la fourniture de conseils quant à la réponse à donner à celles-ci; 3) la négociation de la transaction; et 4) la représentation du client, à titre de mandataire, dans toute offre ou contre-offre relative à la vente de l’immeuble.Pour en venir à sa décision, la Cour a d’abord analysé les dispositions législatives pertinentes, soit l’article 156 de la Loi sur le courtage immobilier et l’article 3 du Règlement édictant des mesures transitoires pour l’application de la Loi sur le courtage immobilier :156. Nul ne peut, de quelque façon, prétendre être courtier immobilier ou agent immobilier, ni utiliser un titre pouvant laisser croire qu’il l’est, ni exercer l’activité de courtier immobilier ou d’agent immobilier, prétendre avoir le droit de le faire ou agir de manière à donner lieu de croire qu’il est autorisé à le faire, s’il n’est titulaire du certificat requis par la présente loi._______________________________________________
- Une personne agit comme courtier ou vendeur lorsque :
- a) pour autrui et contre rémunération, elle accomplit, offre ou tente d’accomplir une opération immobilière, fait visiter ou annonce un immeuble en vue d’une telle opération; […]
La Cour a ainsi conclu de la preuve qui lui a été présentée que « le travail de l’appelant visait à rapprocher les parties, c’est-à-dire à mettre les acheteurs potentiels en relation avec le propriétaire de la maison en vue de les amener à conclure une transaction ».
Selon la Cour, il s’agissait là d’une activité qui relève clairement du courtage immobilier et qui nécessite un certificat émis par l’Autorité des marchés financiers. Les règles du mandat ne peuvent en aucun cas servir à contourner cette exigence, qui est d’ordre public et qui vise un objectif de protection du consommateur.
La Cour rappelle d’ailleurs qu’en matière pénale, la preuve n’a pas à démontrer l’existence d’une opération de courtage formelle. Ce qui importe, c’est la démonstration d’agissements donnant lieu à croire, pour le tiers, qu’une personne est autorisée à exercer l’activité de courtier ou d’agent immobilier, sans plus.
Ainsi, il est primordial d’être vigilant lorsqu’il s’agit d’accepter le mandat que souhaite vous confier un client, particulièrement lorsque ce mandat touche une activité qui est règlementée par le législateur de manière parallèle au droit commun. Il faut garder en tête que le mandat doit en tout temps respecter les règles d’ordre public et qu’à défaut, c’est le professionnel qui finira par en payer la note.
Et s’il subsiste un doute dans votre esprit, avant d’accepter un mandat, pourquoi donc ne pas obtenir l’opinion de votre avocat?