Pour plusieurs, les recours qui sont mis à la disposition de créanciers bénéficiant d’une hypothèque grevant un immeuble sont empreints de complexité.
Or, le Code civil du Québec établit la marche à suivre tant pour le créancier que pour le débiteur. Nous désirons donc effectuer un survol de ce processus.
En premier lieu, deux (2) conditions doivent être présentes pour que le créancier hypothécaire puisse faire valoir et réaliser sa sûreté, soit que sa créance doit être liquide et exigible et que le débiteur doit être en défaut. Quatre (4) recours s’offrent au créancier, à savoir: (1) prendre possession du bien grevé pour l’administrer; (2) prendre le bien en paiement de sa créance; (3) faire vendre le bien sous contrôle de justice; ou (4) le vendre lui-même.
Il est à noter que les recours énumérés aux points (1) et (4) trouvent application lorsque les biens grevés d’une hypothèque sont ceux d’une entreprise. Ainsi, les recours plus communément utilisés en ce qui concerne un immeuble sont donc la prise en paiement et la vente sous contrôle de justice. Nous reviendrons sur les effets de ces recours.
Afin de mettre en branle la réalisation de sa sûreté, le créancier doit obligatoirement signifier et publier au bureau de la publicité des droits un préavis d’exercice de son droit hypothécaire. Ce préavis doit dénoncer tout défaut du débiteur et rappeler son droit d’y remédier. De plus, le créancier doit aussi indiquer le montant de sa créance en capital et intérêts, la nature du droit hypothécaire qui sera exercé, la description de l’immeuble et sommer le débiteur de délaisser le bien avant l’expiration du délai imparti. En ce qui concerne un immeuble, ce délai est de soixante (60) jours à compter de la publication du préavis d’exercice.
Afin d’empêcher le créancier d’exercer son recours, le débiteur ou toute personne intéressée peut payer ce qui est dû au créancier ou remédier aux défauts énumérés ainsi qu’à ceux qui sont subséquents au préavis. Pour ce faire, le débiteur doit rembourser au créancier les frais qui ont été engagés par ce dernier. Il est à noter que les frais engagés excluent les honoraires extrajudiciaires professionnels que le créancier a déboursés pour exercer son recours.
L’autre option qui s’offre au débiteur est de délaisser volontairement l’immeuble, c’est-à-dire, de l’abandonner et de le remettre au créancier pour qu’il en prenne possession. Ce délaissement volontaire doit être constaté par écrit.
Advenant que le débiteur n’ait ni remboursé le créancier, ni remédié aux défauts à l’intérieur du délai de soixante (60) jours, le créancier devra signifier et présenter une requête devant le tribunal compétent afin qu’un jugement soit rendu sur sa demande.
En dernier lieu, nous examinerons rapidement les recours de la prise en paiement et de de la vente sous contrôle de justice.
L’expression « prise en paiement » résume bien l’effet du recours. En effet, le créancier reprend la propriété de l’immeuble en paiement de sa créance. La prise en paiement s’effectue par un jugement ou par le délaissement volontaire auquel a consenti le créancier. Ainsi, la créance sera éteinte et le créancier sera propriétaire rétroactivement à la date d’inscription du préavis d’exercice. Le débiteur ne peut remédier aux défauts ou payer le créancier après qu’un jugement ait été rendu. L’immeuble est repris libre des hypothèques publiées après celle du créancier.
En ce qui concerne la vente sous contrôle de justice, elle s’effectue par voie d’un jugement qui l’autorise. Ce jugement désignera la personne qui procédera à la vente, déterminera les conditions et les charges de la vente, le type de vente ainsi que la mise à prix. Malgré qu’un jugement ait été rendu et contrairement à la prise en paiement, le débiteur peut tout de même remédier aux défauts ou payer ce qui est dû au créancier jusqu’au moment de la vente de l’immeuble. La vente sous contrôle de justice purge les droits réels dans la mesure prévue au Code de procédure civile quant à l’effet du décret d’adjudication.
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