Qu’est-ce qu’une expropriation et qui peut y recourir?
Tout d’abord, il faut savoir qu’une expropriation est une «opération par laquelle l’Administration publique contraint une personne à céder un bien foncier dont elle est propriétaire, pour cause d’utilité publique et moyennant une indemnité juste et préalable.»
Ainsi, l’expropriation est opérée par une entité publique, telle que le gouvernement, une municipalité, une commission scolaire ou autre, afin de devenir propriétaire d’un immeuble (par exemple, un terrain vacant) détenu par une autre personne.
Bien entendu, cette opération est strictement encadrée par la loi et doit respecter plusieurs conditions pour être valide.
Dans quelles circonstances?
Tel que mentionné ci-haut, il est primordial que l’expropriation soit effectuée pour des fins d’utilité publique, tout en prévoyant un dédommagement financier pour l’exproprié.
Il est normal de se questionner quant à savoir ce que l’expression «utilité publique» signifie. La jurisprudence est abondante à ce sujet, alors voici quelques exemples d’expropriations considérées justifiées par les tribunaux québécois :
- La construction d’un terminus d’autobus;
- L’aménagement d’infrastructures communautaires et de loisirs;
- La réfection d’avenues, la construction de routes, de viaducs et de ponts;
- La construction d’une école et la transformation d’un terrain en parc communautaire;
- L’acquisition d’un terrain pour fins industrielles;
- L’implantation d’un centre commercial en combinaison avec l’ouverture de plusieurs chemins publics pour y accéder.
De plus, il est obligatoire de fournir une compensation financière à l’exproprié. Celle-ci sera fixée d’après la valeur du bien exproprié et du préjudice directement causé par l’expropriation et devra être payée avantque l’expropriant ne devienne propriétaire. Ainsi, nul ne peut être tenu de céder sa propriété sans une indemnité correspondant à ces critères.
Attention : les locataires d’un immeuble exproprié ont également droit à une indemnité pour le préjudice qu’ils ont subi et ont un recours, dans certaines circonstances, contre leur propriétaire si celui-ci ne les a pas avertis de l’expropriation et dans la mesure où il était au courant de celle-ci.
L’avis d’expropriation
Lorsque vous recevez un avis d’expropriation, celui-ci comprendra notamment les informations suivantes :
- La mention du numéro du lot sur lequel les droits sont acquis par expropriation;
- Un énoncé précis des fins de l’expropriation (pour une cause d’utilité publique);
- Une notification à l’effet que l’exproprié a 15 jours pour comparaître devant le Tribunal et a 30 jours pour contester, devant la Cour supérieure, le droit à l’expropriation;
- Une demande à l’exproprié de déclarer par écrit à l’expropriant, dans les 15 jours de la signification de l’avis d’expropriation, les noms et adresses de ses locataires, la nature, la date, la durée et le loyer de chaque bail ainsi que les noms et adresses des occupants de bonne foi et les conditions auxquelles ils occupent les lieux.
Par la suite, une des possibilités qui vous est offerte, si vous avez des motifs, bien entendu, est de contester la légalité de l’expropriation. À cet effet, vous pourrez démontrer que vous n’avez pas reçu l’avis d’expropriation, qu’on ne vous a pas offert une indemnité juste et préalable ou que l’expropriation n’est pas faite pour cause d’utilité publique.
De plus, si l’expropriation n’est pas contestée, ou si elle l’est, mais qu’elle s’avère valide, le transfert de propriété s’opérera et sera inscrit au registre foncier, au minimum 90 jours après que vous ayez reçu l’avis d’expropriation.
Autre contestation possible : le recours en expropriation déguisée
Il existe une forme d’expropriation dite «déguisée» qui peut survenir lorsqu’un règlement de zonage, par exemple, est tellement restrictif qu’il empêche toute jouissance des lieux par le propriétaire, sans que ce dernier n’obtienne d’indemnité, ou lorsque ce règlement fait en sorte que la municipalité sera la seule utilisatrice concrète possible du bien.
Par contre, la jurisprudence est claire quant au fait que «l’expropriation déguisée demeure malgré tout un remède unique devant des situations exceptionnelles créatrices d’une injustice grave favorisant un résultat absurde.»
En résumé, si vous recevez un avis d’expropriation, agissez vite, car vous n’avez en principe que 30 jours pour vous y opposer. N’oubliez pas que seule une entité publique telle qu’une municipalité, une commission scolaire ou une entité autorisée par le gouvernement peut exproprier. D’ailleurs, cette entité devra vous indemniser avant de prendre possession du bien. Finalement, si vous avez des locataires, n’oubliez pas de les aviser rapidement.